都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域との区分
（いわゆる線引き）を定めることができます。
それ以外の都市計画区域は非線引き区域といわれますが、
大村市では市街化調整区域とか、市街化区域という区別はなく
非線引き区域に該当します。
諫早市は、昭和46年に市街化区域、市街化調整区域にわける
いわゆる線引きをしています。
市街化区域は、既に市街地を形成している区域
およびおおむね10年以内に優先的、かつ計画的に市街化を図るべき区域であり
住宅建設許可が容易におりるのに対し、市街化調整区域は市街化を抑制すべき
区域とされていますので、なかなか住宅の建設許可がおりません。
最近諫早市でも 市街化調整区域で住宅が建てれるよう規制緩和 を
しているようですが、基本的には市街化調整区域の土地は市街化区域の土地より
制限がありますので減価率が大きくなります。
近年大村市の人口が増加し、諫早市の人口が減少している要因として
大村市への人口流入が言われていますが、この規制が原因だとも言われています。
しかし、諫早市の線引きをなくしてしまうと市街化区域の土地の下落が進み、
調整区域の土地の値段が上昇する、と懸念されているため線引きをなくすという
方向も難しいようです。
また、都市計画区域では市街化区域と非線引き区域に
用途地域を定めることができます。
家や土地の売買では、必ずと言っていいほど住居地域や商業地域などと
用途地域名が記載されています。
用途地域ごとに建蔽率や容積率、使用用途などが定められていますので
該当物件がどの用途地域に属するかは重要なファクターとなります。
次回は私法上の制約がある土地の価格について説明します。
