大村市の初心者向け不動産売買専門学校
戸建て売却職人ハッピーです。
不動産の売却や購入で一番モメやすいのが「そこって安全なの。」問題です。
でも実は、ハザードマップを一回ちゃんと見れば、
素人の方でもかなりの確度で地雷を避けられます。
今日は「どの地図を」「どう見て」「次に何を確認するか」
だけに絞って、実務手順でいきます。
０．最初に見るべきはこれです。
大村市防災マップ
大村市は、これまで別々だった「洪水」「土砂災害」などの
情報をまとめた「大村市防災マップ」を公開しています。
PDFで確認できるほか、大村市役所や各出張所でも配布されています。
迷ったら、まずこの一冊を基準にしてください。
参考資料：大村市防災マップ Source
１．実務手順
その１．住所で一撃確認するなら。
重ねるハザードマップ
私が現場で一番使うのは、
住所を入れて災害リスクを重ねて見られる地図です。
売主さんから「番地」を聞いたら、まずここで当たりを付けます。
理由は簡単で、紙の地図より「該当地点」を
ピンポイントで見つけやすいからです。
参考資料：重ねるハザードマップ Source
２．実務手順
その２．大村市の公式メニューから「必要な地図」をたどる。
大村市のハザードマップ一覧ページには、防災マップ以外にも関連メニューがまとまっています。
「ため池」など、土地によっては見落とすと危ない地図もここから辿れます。
ブックマークしておくと後が楽です。
参考資料：大村市のハザードマップ一覧 Source
３．ここが本題
浸水深は「何メートルか」より「生活が止まるか」で見る。
ハザードマップの浸水深は、数字の大小でビビらされがちです。
でも不動産の実務では
「床上になるか。車が使えるか。避難が必要か。」で判断します。
大村市防災マップの目安はこう整理すると一気に分かりやすいです。
参考資料：大村市防災マップ Source
・0.5m未満。
大人の膝くらいで、歩行が一気に難しくなります。
・0.5～1m未満。
大人の腰くらいで、車はほぼ無理です。
・1～2m未満。
1階の軒下までというイメージで、住まい方が変わります。
・2～5m未満。
2階の軒下までというイメージで、避難の前提が変わります。
参考資料：大村市防災マップ Source
４．土砂災害は「該当するかどうか」で勝負が決まります。
土砂災害は、浸水みたいに「少しだけ」みたいな発想が通りにくいです。
該当エリアかどうかで、保険や資産性の説明の組み立てが変わります。
まずは防災マップで該当の有無を確認して、該当なら追加で公式の最新情報に飛びます。
参考資料：大村市防災マップ Source
５．注意点
ハザードマップは「絶対」ではありません。
大村市の防災マップには、作成後に宅地造成などが行われた場所は、
浸水想定区域から除外されるところがあると明記されています。
つまり、地図だけで安心しきらず、現地の地形や排水、周辺状況もセットで見ます。
不安が残るときは、深追いせず公式窓口に確認するのが最短です。
参考資料：大村市防災マップ Source
６．市役所で迷わないコツ
「安全対策課に、これを聞く」です。
防災マップのページでは、
詳しくは安全対策課へ問い合わせるよう案内があります。
市役所での確認が必要になったら、目的はシンプルに
「この住所のリスク確認で、見るべき資料はこれで合っていますか。」で十分です。
ハザードの話は枝葉が増えやすいので、
聞くことを一つに絞るのが勝ちパターンです。
参考資料：大村市防災マップ Source
７．不動産の現場での「本当の見分け方」
チェックリスト。
最後に、私が査定や売却相談の初動で必ずやる順番です。
これだけやれば、買主さんへの説明もブレにくくなります。
1）住所で重ねるハザードマップを確認する。
2）大村市防災マップで、浸水と土砂の該当有無を確定する。
3）浸水深は「生活への影響」で言い換えてメモする。
4）不明点は安全対策課に「見るべき資料の確認」だけ聞く。
参考資料：大村市防災マップ Source
次回予告。
第２回は、法務局で集める書類です。
登記簿、公図、測量図の「三種の神器」を、どこでどう取って、
どこに効くのかを実務だけでまとめます。