不動産を売却する理由は人によって様々ですが、離婚がきっかけとなり売却を決断する方は比較的多い傾向にあります。
離婚した場合、夫婦で築いた財産は財産分与の対象となりますが、不動産は均等に分割するのが難しく、売却して現金化したほうが進めやすいためです。
しかし、離婚により不動産を売却する場合、通常の売却とは異なるため注意すべきポイントが多くあります。
そこで本記事では、離婚によって不動産を売却する際の流れやポイントについて解説します。
売却前に確認すべきポイント
まず不動産を売却の手続きに移る前に、確認すべきポイントを解説します。
不動産の名義人はどちらか
不動産の売却手続きは、所有者である名義人でなければ行えないので、夫婦のどちらが名義人になっているかを、まず確認するようにしましょう。
また、夫婦の共有名義になっている場合は、どちらか一方の判断で売却を決めることはできず、両者の承諾が必要になります。
その場合、もし話し合いも困難なほど夫婦の関係が悪化していると、難しい対応を迫られることもあるでしょう。
なお、名義人は不動産の登記事項証明書の権利部（甲区）を見れば確認できます。
登記事項証明書は全国の法務局で取得できるほか、ネット上でも申請手続きが可能です。
もし誰が名義人になっているか、わからなくなってしまった場合は、速やかに登記事項証明書を取得して確認することをおすすめします。
住宅ローン残債と物件の価値
住宅ローンを組んでいる場合、売却によって残債を完済できるかどうかが大きなポイントになります。
具体的にはオーバーローンとアンダーローンのどちらに該当するかが重要です。
- オーバーローン：住宅ローン残債が売却額を上回る状態のこと
- アンダーローン：住宅ローン残債が売却額を下回る状態のこと
アンダーローンであれば、売却によって完済できるため大きな問題にはならないでしょう。
一方、オーバーローンの場合、売却した後にローンの残債が残ってしまうため、その後の生活に支障をきたす可能性があります。
その場合、次に解説する契約者の名義と連帯保証の有無が重要なポイントになります。
住宅ローンの契約内容
住宅ローンを組んでいる場合は、契約内容を確認するようにしましょう。
特にペアローンや収入合算で契約している場合は、注意しなければなりません。
- ペアローン：夫婦が個別に住宅ローンを借り入れる2本立てのローン
- 収入合算 ：夫婦の収入を合算して住宅ローンを借り入れる1本立てのローン
ペアローンは夫婦が個別に住宅ローンを借り入れているため、それぞれに責任が生じます。
一方、収入合算は「連帯債務型」と「連帯保証型」の2パターンがあります。
連載債務型の場合、夫婦で家を共有しており、それぞれが住宅ローンを返済する関係にありますが、連帯保証型の場合、主たる債務者一人が住宅ローンを返済し、他方が連帯保証人となります。
離婚した際に一番問題になりがちなのは「連帯保証型」を選択していた場合です。
例えば夫が債務者、妻が連帯保証人となっている場合、夫が住宅ローンを支払えなくなった場合、妻が連帯保証人として住宅ローンを返済していくことになります。
もし「連帯保証型」を選択していて、不動産売却により住宅ローンを完済できなかった場合においては、離婚後の返済方法を巡ってトラブルにならないよう十分に注意しなければなりません。
離婚により不動産を売却する際の注意点
離婚によって不動産を売却する場合、通常の売却時にはない注意点があります。
主なものを3つ紹介します。
売却で得た利益は二分の一が基本
不動産を売却して得た利益は、財産分与の対象になるので、夫婦で均等に分割します。
財産分与とは婚姻中に夫婦が協力して築き上げた財産を、それぞれの貢献度に応じて分配することをいいます。
貢献度が関係するといっても、不動産売却によって得た利益は、収入などに関わらず夫婦で二分の一にするのが基本です。
ただし、お互いが合意した場合は、配分に差をつけたり、どちらか一方が全額を得たりすることも可能となっています。
売却手続きは離婚後が良い
不動産の売却手続きは離婚後に行うことをおすすめします。
離婚前に売却して利益を分割した場合、財産を無償で渡す「贈与」と判断され、名義人でない方が受益者となり、贈与税の対象となる可能性があります。
一方、離婚後に売却した場合は、贈与ではなく財産分与として扱われるため、原則として非課税です。
そのため、離婚による不動産売却は離婚前より離婚後に行うのが良いと考えられています。
ただし、夫婦50%ずつの所有権による共有名義で所有している場合は、持分割合に応じた財産を得ることになり、贈与税はかかりません。
こうしたケースでは、離婚後まで待つメリットは少ないので、むしろ離婚前に売却したほうが手続きもスムースに進むでしょう。
まずは物件の査定から
離婚により不動産の売却を検討する場合は、まず物件がいくらくらいで売却できそうか、相場を確認することから始めましょう。
不動産ポータルサイトで類似物件を調べたり、政府が公表する「公示地価」や「路線価」を見たりすれば、大体の目安は把握できます。
しかし、正確な価格を知るのは困難なので、不動産会社へ査定依頼するか、インターネット上の一括査定サイトなどを利用すると良いでしょう。
なお、長崎県大村市で不動産売却するなら、出張ふどうさんの「不動産自動査定システム」をおすすめします。
「不動産自動査定システム」では、簡単な物件情報を入力するだけで、大村市の査定価格を知ることが可能です。
大村市の不動産を所有しており、価格相場を知りたい方はぜひお試しください。
まとめ
離婚による不動産売却は、通常の売却とは異なる手続きや注意点があります。
特に住宅ローンの契約内容は必ず確認するようにしましょう。
住宅ローン残債の処理方法など相手方と話し合いが必要なケースでは、お互いの意見が合わないと、複雑な問題に発展する可能性もあります。
弁護士などの専門家に依頼して、間に入ってもらったうえで協議し、決まったことを離婚協議書に記すことも重要です。
また、売却したい物件の価格を知ることが大切なので、まずは不動産会社に相談し、売却価格の査定を受けるようにしてください。