こんにちは！大村市の初心者向け不動産学校、校長代理のハッピーです。
だんだんと寒くなってきましたが、みなさん風邪など引かれていませんか？😷
まずは恒例の、こちらのコーナーからスタートです！
ハッピーの世の中ウォッチング
冬といえば、美味しい食べ物がたくさんありますが、長崎県は大村湾など海の幸も豊富ですよね。
特にこの時期、「牡蠣（かき）」が美味しい季節になりました！🦪
海沿いの「カキ小屋」で、炭火で焼いて食べるプリプリの牡蠣は最高です。
殻を閉じて身を守っている牡蠣ですが、
こじ開けて中身を食べるにはちょっとしたコツがいりますよね。
実は、不動産の世界でも「家（殻）の中に人がいる状態」だと、
売却のハードルが少し上がってしまうことがあるんです。
今日はそんな、「賃貸中の自宅を売却する場合」のお話です。
転勤で貸した自宅、戻らないことになったら？
転勤などの事情で、愛着のあるマイホームを一時的に賃貸に出される方は少なくありません。
「いつか戻ってくるかもしれないから」と貸していたものの、
転勤先で生活の基盤ができたり、定住することになったりして、
「今の家を売却したい」というご相談をよくいただきます。🏢
でも、ちょっと待ってください！
実は、誰かに貸している状態（賃貸中）の物件を売る場合、
空き家にして売る場合と比べて、査定額が低くなってしまうことがあるんです。
なぜ賃貸中の物件は査定額が下がるの？
これには、買う人の「目的」が大きく関係しています。
一般的な居住用の物件（空き家や、売主様が住んでいる家）は、
買う人が「自分たちが住むため」に探します。
そのため、相場通りの市場価格で売れることがほとんどです。
しかし、賃貸中の物件は、買ったとしてもすぐに住むことができません。
そのため、購入するのは主に「投資家」の方になります。
投資家の方は、「この物件を買ったら、年間でどれくらいの利益が出るか（利回り）」を重視して
価格を決めます。💰
実際に計算してみましょう
例えば、現在月額10万円で貸している家があるとします。
月額10万円 × 12ヶ月 ＝ 年間収入 120万円
投資家の方が「利回り8％〜10％は欲しいな」と考えた場合、査定額は以下のようになります。
利回り10％の場合：1200万円 利回り8％の場合：1500万円📉
もし、この家の一般的な市場価格（自分で住むために買う人の価格）が2000万円だったとしても、
投資物件として計算すると、1200万〜1500万円くらいの査定になってしまうことがあるのです。
特に古い物件の場合は、修繕費や将来的な解体費用、空室リスクなども考慮されるため、
「利回り10％以上じゃないと買わない」というケースもあり、
さらに価格が厳しくなることもあります。
逆に、比較的新しい物件であれば、次の入居者も決まりやすいため、
利回り8％程度でも買い手が見つかることがあります。
賃貸中の売却が難しい、その他の理由
価格面以外にも、いくつかハードルがあります。
- お部屋の中が見られない🚪 入居者様が生活されているため、
購入希望の方が室内を確認できないことがほとんどです。
中を見ずに買うのはリスクが高いので、購入をためらう原因になります。 - 入居者様に「出て行って」とは言えない 「売りたいから退去してほしい」というのは、
貸主側の都合です。
一般的な借家契約では、入居者様の権利が強く守られているため、
正当な理由がない限り、契約の更新を拒否したり、退去を強制したりすることはできません。
これを「オーナーチェンジ」と呼び、入居者様はそのままで、
建物の所有者（大家さん）だけが変わる形で売却することになります。
まとめ：貸す前に、将来のことを考えよう
「とりあえず貸しておけば家賃収入も入るし安心」と思いがちですが、
いざ「売りたい」「別の場所で家を買う資金にしたい」と思ったときに、
思うような価格で売れなかったり、資金計画が狂ってしまったりすることがあります。
ご自宅を賃貸に出す際は、将来的に売却する可能性も含めて、
まずは不動産のプロに相談することをお勧めします。
「貸すべきか、売るべきか」のシミュレーションもしっかり行いますので、
お気軽にご相談くださいね！💁
以上、校長代理のハッピーでした！🐾
