【大村市-不動産】住宅ローン控除の完全ガイド｜対象者・控除額・初年度の確定申告・2年目以降の手続き
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、毎年最大数十万円の所得税が戻ってくる制度です。
でも「誰が対象？」「なぜ確定申告が必要なの？」「2年目からはどうするの？」と疑問を持つ方がとても多い。
この記事では、初めて住宅を購入した方が迷わないよう、対象者・控除の仕組み・必要書類・申告の流れを順番に丁寧に解説します。
① 誰が対象？住宅ローン控除が使える人・使えない人
住宅ローン控除は「住宅を買った人全員」が使えるわけではありません。次の条件をすべて満たす必要があります。
使える人の条件（全部満たすこと）
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| ① 所得要件 | 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること （給与所得者なら年収約2,195万円以下が目安） |
| ② 自己居住要件 | 取得した住宅を自分が居住の用に供していること（投資用・賃貸目的は不可） 取得日から6か月以内に居住開始が必要 |
| ③ 床面積要件 | 登記簿上の床面積が50㎡以上（合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上も可） マンションは専有部分の床面積で判定 |
| ④ ローン要件 | 返済期間が10年以上の住宅ローンであること 親族・知人からの借入れは対象外 |
| ⑤ 生計別要件 | 住宅の取得先が生計を共にする親族・特殊な関係者でないこと（親や兄弟から買った場合は対象外） |
| ⑥ 再適用の制限 | 入居前3年以内に居住用財産の3,000万円特別控除を受けていないこと等 |
転勤等のやむを得ない事情で一時的に居住できなくなった場合、再入居後に控除が再適用できる場合があります。ただし手続きが必要です。詳しくは諫早税務署（TEL: 0957-26-2148）にご確認ください。
② 控除の仕組み（0.7%・何年・いくら戻る？）
控除の計算式（シンプルに覚える）
毎年の控除額 ＝ 年末時点のローン残高 × 0.7%
※これが所得税から直接差し引かれます。所得税で引ききれない場合、一部が翌年の住民税からも控除されます（上限あり）。
※「控除」とは税額から直接差し引くことです。「所得から差し引く」経費控除とは違い、税金そのものが減ります。
具体的な計算例
| ケース | 計算 |
|---|---|
| 年末残高 3,000万円の場合 | 3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円が所得税から控除 |
| 年末残高 4,000万円の場合 | 4,000万円 × 0.7% ＝ 28万円が所得税から控除 |
| 年末残高 5,000万円の場合 | 5,000万円 × 0.7% ＝ 35万円が所得税から控除 |
控除額が所得税額を超えた場合、超えた分は翌年の住民税から最大9.75万円まで差し引かれます（令和4年〜7年入居の場合）。年収が低い方でも無駄になりにくい制度です。
控除期間：新築は13年、中古は10年
| 住宅の種類 | 控除期間 |
|---|---|
| 新築住宅（認定住宅・省エネ基準適合・ZEH等） | 13年間（令和4〜7年入居の場合） |
| 新築住宅（省エネ基準を満たさないもの） | 10年間（令和6〜7年に建築確認を受けたものは対象外になる場合あり） |
| 中古住宅（認定住宅・省エネ基準適合） | 10年間 |
| 中古住宅（その他・一般） | 10年間 |
③ 建物タイプ別・控除上限額一覧（省エネ基準で大きく変わる）
住宅ローン控除の上限額は建物の省エネ性能によって大きく異なります。
「同じ5,000万円のローンでも、省エネ住宅かどうかで毎年の控除額が変わる」ということです。
令和4年〜令和7年入居の場合（新築住宅）
| 建物の種類・性能 | 借入上限額 | 年間最大控除額 （0.7%換算） |
控除期間 |
|---|---|---|---|
| ① 認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 |
5,000万円 | 35万円 | 13年 |
| ② ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 | 13年 |
| ③ 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28万円 | 13年 |
| ④ 上記以外の新築住宅 （令和5年末までに建築確認） |
3,000万円 | 21万円 | 13年 |
| ⑤ 上記以外の新築住宅 （令和6・7年に建築確認） |
2,000万円 | 14万円 | 10年 |
令和4年〜令和7年入居の場合（中古住宅）
| 建物の種類・性能 | 借入上限額 | 年間最大控除額 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH・省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 10年 |
| 上記以外の中古住宅（一般） | 2,000万円 | 14万円 | 10年 |
断熱性・エネルギー消費効率に関する国の基準のことです。新築住宅では「省エネ基準適合住宅」の認定を受けているかどうかで控除上限が変わります。
不動産会社や施工会社に「この物件は省エネ基準適合ですか？長期優良住宅ですか？」と確認すると、どの区分になるかを教えてもらえます。
証明書類（住宅省エネルギー性能証明書・長期優良住宅認定通知書など）を購入前に確認しておきましょう。
「最大控除額の総計」で見てみると
| 住宅の種類 | 13年間（または10年間）の控除総計（最大） |
|---|---|
| 認定長期優良住宅（新築・13年） | 455万円（35万円 × 13年） |
| ZEH水準省エネ住宅（新築・13年） | 409.5万円（31.5万円 × 13年） |
| 省エネ基準適合住宅（新築・13年） | 364万円（28万円 × 13年） |
| 一般中古住宅（10年） | 140万円（14万円 × 10年） |
※実際の控除額は年末のローン残高・所得税額によって変わります。あくまで上限の目安です。
根拠：国税庁（認定住宅等の借入限度額・控除期間）
④ なぜ初年度に確定申告が必要なのか
「会社員なのに確定申告？」と思う方がたくさんいます。
実は住宅ローン控除は税務署に「私はこの住宅ローンで控除を受けます」と最初に申し出る必要があります。
会社の年末調整では、税務署が住宅ローンの情報を自動的に把握してくれるわけではないため、初年度（購入した翌年）だけは確定申告が必須です。
確定申告が必要な理由（3行まとめ）
- 住宅ローン控除は「自分で申請しないと自動的には適用されない」税額控除です
- 年末調整は会社が行う手続きであり、住宅ローン控除の初回登録は税務署への届出が必要です
- 初年度に確定申告することで、税務署から「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」が届き、2年目以降は年末調整で使えるようになります
申告期間と申告先
| 申告期間 | 入居した翌年の2月16日〜3月15日 （例：令和6年に入居 → 令和7年2月16日〜3月15日に申告） |
|---|---|
| 申告先 | 諫早税務署（大村市在住の方の所轄税務署） 〒854-0071 長崎県諫早市永昌東町9-26 TEL: 0957-26-2148 受付時間：平日9:00〜17:00 |
| 提出方法 | 窓口持参 / 郵送 / e-Tax（電子申告）の3つから選べます |
国税庁の確定申告書等作成コーナーを使えば、自宅から申告書を作成・送信できます。添付書類の多くはPDFで送信可能です。初めての方でも画面の案内に沿って入力するだけで完成します。
⑤ 初年度の必要書類チェックリスト
書類の種類は「新築か中古か」「省エネ住宅かどうか」によって変わります。自分に当てはまるタイプを確認してください。
【全員共通】必ず用意する書類
- 共通 確定申告書（国税庁の作成コーナーで作成・または税務署窓口で入手）
- 共通 住宅借入金等特別控除額の計算明細書（申告書と同じく作成コーナーで作成）
- 共通 登記事項証明書（全部事項証明書） ── 法務局で取得（600円）またはオンライン請求（500円）
- 共通 売買契約書または建築工事請負契約書の写し ── 不動産会社から受け取ったもの
- 共通 住宅ローンの年末残高等証明書 ── 金融機関から毎年10〜11月頃に郵送されてくる
- 共通 源泉徴収票（給与所得者） ── 12月末〜1月に会社から受け取る
- 共通 マイナンバーカード（または通知カード＋本人確認書類）
【新築・省エネ住宅の場合】追加書類（いずれか）
- 新築 住宅用家屋証明書 ── 大村市役所税務課で取得（1,300円）
- 新築 認定長期優良住宅の場合：長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
- 新築 認定低炭素住宅の場合：低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し
- 新築 省エネ基準適合住宅の場合：住宅省エネルギー性能証明書 または 建設住宅性能評価書の写し
【中古住宅の場合】追加書類
- 中古 登記事項証明書で建築年月日を確認（昭和57年1月1日以後の建築か確認する）
- 中古 昭和57年以前の建物の場合：耐震基準適合証明書 または 建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）または 付保証明書（既存住宅売買瑕疵担保責任保険）のいずれか1点
| 書類名 | 取得場所・方法 |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 大村市役所1階 証明サービスセンター（法務局）/ オンライン請求 |
| 住宅用家屋証明書 | 大村市役所 税務課（本館1階）、手数料1,300円 |
| 年末残高等証明書 | 住宅ローンを借りた金融機関から自動郵送（10〜11月頃） |
| 源泉徴収票 | 勤務先（12月末〜1月） |
| 認定通知書・省エネ証明書 | 不動産会社・施工会社から受け取る |
| 耐震基準適合証明書 | 建築士が発行（購入前から手配が必要） |
⑥ 中古住宅の耐震基準確認フロー（旧耐震・新耐震）
中古住宅で住宅ローン控除を使うときに最もよく引っかかるのが「耐震基準」の確認です。
「昭和56年以前の古い家だから使えないと思った」という方が非常に多いのですが、正しく理解すると実は使える場合があります。フローで確認してください。
昭和57年以後：追加書類なしでOK（理由）
根拠：国税庁（適用要件の分岐：昭和57年1月1日以後に建築）
昭和56年12月31日以前：必要書類（いずれか1点）
| 用意する書類 | 発行者・取得方法 |
|---|---|
| ① 耐震基準適合証明書 | 建築士が発行。取得日前2年以内に家屋調査が終了したもの。 ⚠️ 取得に時間がかかるため、購入前から不動産会社に相談してください。 |
| ② 建設住宅性能評価書の写し | 登録住宅性能評価機関が発行。耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）が等級1〜3のもの。取得日前2年以内に評価されたもの。 |
| ③ 付保証明書 （既存住宅売買瑕疵担保責任保険） |
住宅瑕疵担保責任法人が引き受ける一定の保険契約。取得日前2年以内に締結したもの。 |
耐震基準適合証明書は引渡し前に調査を完了させる必要があります。引渡し後に「必要だった」と気づいても取得できないケースがほとんどです。旧耐震の物件に興味がある場合は、購入を決める前に不動産会社へ相談してください。
⑦ 2年目以降の申告方法（会社員・自営業）
初年度に確定申告を済ませると、税務署から「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」が控除期間の残年数分まとめて送られてきます。
2年目以降は、この書類を使って毎年10月〜11月に行われる会社の年末調整で処理できます。
会社員（給与所得者）の場合
自営業者・フリーランスの場合
税務署から送られてきた住宅借入金等特別控除申告書を紛失した場合は、諫早税務署（TEL: 0957-26-2148）に連絡すれば再発行してもらえます。早めに相談してください。
⑧ Q&A よくある質問
Q. 産休・育休中で収入がありません。住宅ローン控除は使えますか？
産休・育休中で給与がなく所得税を納めていない年は、その年については控除しきれない場合があります。ただし控除期間は続いているため、復職後に再び所得税が発生すれば、その年から控除が適用されます。住民税からの控除については年度によって異なるため、諫早税務署にご確認ください。
Q. 夫婦2人でローンを組んだ（ペアローン）場合、申告はどうなりますか？
夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。それぞれ自分のローン残高に対して0.7%を計算します。初年度はそれぞれが個別に確定申告を行う必要があります。
Q. 年末残高証明書が年内に届きませんでした。どうすればいいですか？
金融機関から10〜11月頃に郵送されますが、届かない場合はローンを借りた金融機関に連絡してください。確定申告の期限（3月15日）までに書類が揃えば問題ありません。
Q. 中古住宅で昭和57年以後の物件でも証明書が必要なことはありますか？
登記事項証明書で「昭和57年1月1日以後に建築」と確認できれば、耐震基準適合証明書などは原則として不要です。ただし税務署の申告書上の記載の確認として、登記事項証明書は必要書類に含まれますのでご用意ください。
Q. 中古住宅で昭和56年以前の物件です。今から耐震証明書を取得できますか？
引渡し後でも取得できる場合はありますが、住宅ローン控除の適用要件としては「取得日前2年以内に調査が完了したもの」という条件があります。引渡し後に初めて手配する場合、要件を満たせないことがあります。購入前に不動産会社に確認してください。また、要耐震改修住宅として控除を受けるルートもありますので、詳しくは諫早税務署にご相談ください。
Q. 確定申告の期間（2月16日〜3月15日）を過ぎてしまいました。どうすればいいですか？
住宅ローン控除は期限後申告でも5年以内であれば申告できます（還付申告は5年以内）。ただし正確には追加手続きが必要な場合もあるため、諫早税務署に相談してください。
Q. 省エネ住宅かどうか、どうすれば確認できますか？
不動産会社または施工会社に「この物件の省エネ区分（認定長期優良住宅・ZEH・省エネ基準適合住宅など）を教えてください」と確認し、対応する証明書（認定通知書・住宅省エネルギー性能証明書など）を受け取ってください。証明書がない場合は「その他の住宅」として控除上限が低くなります。
「住宅ローン控除は”申請しないと使えない”制度です」
住宅を購入された方のなかで「ローン控除のことを知らずに申告しなかった」というケースを現場でよく見ます。最大で年間35万円が戻ってくる制度なのに、知らないだけで損してしまうのはもったいない。初年度は必ず確定申告、これだけ覚えておけば大丈夫です。
「新築は省エネ基準で控除額が大きく変わります」
同じ5,000万円のローンでも、認定長期優良住宅なら年35万円・省エネ基準適合なら年28万円・一般住宅なら年21万円と差が出ます。購入前に「この物件はどの区分ですか？」と不動産会社に確認するだけで、10〜13年間の控除総額が大きく変わります。証明書の有無も確認しておきましょう。
「中古住宅の旧耐震は”購入前”に動いてください」
昭和57年以後の建物であれば登記謄本で確認できるので追加書類は不要です。でも昭和56年以前の旧耐震の物件は、耐震基準適合証明書を「引渡し前に」手配しないと間に合わないことがほとんどです。「引渡し後に取ればいい」と思っていると手遅れになるので、物件を決める前に不動産会社に相談してください。
「2年目以降、会社員は年末調整で完結します」
初年度だけ頑張れば、あとは会社に2枚の書類（控除申告書＋年末残高証明書）を渡すだけです。10月〜11月の年末調整の時期に「住宅ローン控除の書類があります」と担当者に伝えるだけで処理してもらえます。申告書が届いたら紛失しないよう大切に保管してください。
「迷ったら諫早税務署に電話1本でOK」
「自分のケースで何が必要か」「旧耐震の中古でも控除を使えるか」など迷ったときは諫早税務署（TEL: 0957-26-2148、平日9:00〜17:00）に電話して確認してください。「住宅ローン控除を受けたいのですが、必要書類を教えてください」と伝えれば丁寧に案内してもらえます。e-Taxの操作も電話で教えてもらえます。
※本記事の内容は国税庁の公開情報をもとに作成していますが、税制改正等により変更される場合があります。最新情報・正確な適用条件は必ず国税庁「住宅借入金等特別控除（No.1211）」または諫早税務署にご確認ください。
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