大村市版・住宅取得資金贈与（非課税特例）｜諫早税務署に行く前のチェックリスト 第7回
親や祖父母から住宅購入の資金をもらうとき、最大1,000万円まで贈与税がゼロになる制度があります。
ただし「申告しないと使えない」「1日でも遅れると不可」「贈与税ゼロでも必ず申告が必要」という落とし穴が多く、知らずに損している人が後を絶ちません。
この記事では、大村市で家を買う人が諫早税務署に行く前に知っておくべきことを、順序立てて丁寧に解説します。
この制度で何がどうなる？（1分でわかる概要）
正式名称は「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」です。
父母・祖父母など直系尊属から、住宅購入・新築・増改築のための資金をもらったとき、一定額まで贈与税がかからない制度です。
- 💰 省エネ等住宅なら最大1,000万円、一般住宅なら最大500万円まで非課税
- 📋 申告しないと使えない（贈与税ゼロでも翌年3月15日までに申告が必要）
- 📅 令和8年（2026年）12月31日までの贈与が対象（期限延長あり）
この制度は「申告して初めて適用される」ものです。申告しないと通常の贈与税が課税されます。
（根拠：国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」パンフレット）
誰が使える？受贈者・贈与者の条件
贈与を受ける人（受贈者）の条件
| ① 年齢 | 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること |
|---|---|
| ② 所得 | 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること （床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下） |
| ③ 過去の適用 | 平成21年分〜令和5年分の申告で、この制度をすでに使ったことがないこと （一定の場合を除く） |
| ④ 取得先 | 配偶者・親族など特別な関係がある人から住宅を取得していないこと |
| ⑤ 資金の使途 | 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、資金の全額を住宅の新築・取得・増改築等に充てること |
| ⑥ 住所・国籍 | 贈与を受けた時点で日本国内に住所があり、日本国籍を有していること （一定の要件下で例外あり） |
| ⑦ 居住 | 翌年3月15日までに居住すること、または居住することが確実と見込まれること ※翌年12月31日までに居住しない場合は原則として適用不可 |
⑦の「居住」要件は特に注意！
新築マンションは完成・引渡しが翌年3月15日に間に合わない場合があります。
「同日後に遅滞なく居住することが確実」と税務署が認めれば適用される場合もありますが、翌年12月31日を過ぎても居住できなければ適用はできません。購入前に不動産会社・税理士に確認してください。
贈与をする人（贈与者）の条件
| 続柄 | 受贈者の直系尊属（父・母・祖父・祖母など）であること |
|---|---|
| 注意 |
配偶者の父母・祖父母は対象外（直系尊属に該当しない） ただし養子縁組をしている場合は直系尊属として扱われます |
| 年齢・所得 | 贈与者側の年齢・所得要件は特になし |
妻の両親（義父母）は夫の直系尊属ではありません。この制度は使えません。
妻が受贈者として自分名義で申告する必要があります。
いくら非課税？上限額と計算例
非課税限度額（受贈者1人あたり）
| 省エネ等住宅 |
1,000万円 非課税 省エネ基準適合住宅・長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅など |
|---|---|
| 上記以外の住宅（一般住宅） | 500万円 非課税 |
※根拠：国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」パンフレット
※適用期限：令和6年（2024年）1月1日〜令和8年（2026年）12月31日の贈与が対象
基礎控除（110万円）との合わせ技
贈与税には毎年基礎控除110万円があります。この制度と組み合わせると、
省エネ等住宅なら 1,000万円＋110万円＝最大1,110万円まで非課税で受け取れます。
1,000万円（非課税限度額）− 1,000万円（受贈額）＝ 課税対象ゼロ → 贈与税ゼロ
ただし申告は必須です！
800万円 − 500万円（非課税限度額）− 110万円（基礎控除）＝ 190万円が課税対象
190万円 × 10% ＝ 贈与税19万円（特例税率の場合）
必要書類（詳しく・集め方つき）
【全員共通】必ず用意する書類
| ① 贈与税の申告書 |
どこで入手：諫早税務署の窓口でもらえます。また国税庁のホームページの「確定申告書等作成コーナー」からオンラインで作成・印刷も可能です。 国税庁「贈与税の申告書」作成コーナー |
|---|---|
| ② 戸籍謄本 |
どこで入手：大村市役所 市民課の窓口（または支所・コンビニ）で取得できます。 手数料：1通450円。贈与者（親・祖父母）との続柄を証明するために必要です。 ※受贈者本人の戸籍謄本で親との関係が確認できるもの（発行から3か月以内が一般的） |
| ③ 合計所得金額を明らかにする書類 |
どこで入手：会社員なら勤め先から受け取る源泉徴収票、自営業者なら確定申告書の写しなど。 所得が2,000万円以下であることを証明するために必要です。 |
| ④ 売買契約書または建築工事請負契約書の写し |
どこで入手：不動産会社・施工会社から受け取った書類。コピーを添付します。 新築か中古か、購入か増改築かによって使う書類が異なります。 |
| ⑤ 登記事項証明書（登記簿謄本） |
どこで入手：法務局（大村法務局または大村市役所1階の証明サービスセンター）で取得できます。 手数料：1通600円（窓口）／500円（オンライン）。 建物の床面積・所有者・構造などの確認に使います。 法務局「登記・供託オンライン申請システム」 |
| ⑥ 本人確認書類・マイナンバー |
どこで入手：運転免許証・マイナンバーカードなど手元にある公的身分証明書。 申告書にはマイナンバー（個人番号）の記載が必要です。マイナンバーカードまたは通知カードを持参してください。 |
【省エネ等住宅として申請する場合】追加で必要な書類（いずれか1点）
| 省エネ基準適合住宅 |
住宅省エネルギー性能証明書（発行機関：建築士・登録住宅性能評価機関等） または建設住宅性能評価書の写し |
|---|---|
| 長期優良住宅 | 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書（または認定長期優良住宅建築証明書） |
| 低炭素住宅 | 低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書（または認定低炭素住宅建築証明書） |
※これらの書類は不動産会社・施工会社から取得するか、各認定機関・建築士に依頼します。
※詳細は 国税庁のパンフレット（表2「添付書類」） で確認してください。
【中古住宅を取得する場合】追加で必要になりやすい書類
| 昭和57年以前の建物 |
耐震基準適合証明書（建築士が発行） または既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の締結証明書類 ※これがないと制度が使えない場合があります。購入前から手配が必要なため、不動産会社に早めに相談してください。 |
|---|---|
| 昭和57年以降の建物 | 登記事項証明書で建築年月日を確認（追加書類不要なことが多い） |
書類の準備に迷ったときは：
諫早税務署（TEL：0957-26-2148）に事前に電話して「住宅取得等資金贈与の非課税申告に必要な書類を教えてください」と確認するのが最も確実です。
（国税庁「諫早税務署」）
申告の手順（ステップ形式）
親・祖父母から住宅購入資金を受け取る。現金での贈与の場合、通帳への振込で記録を残すことを強く推奨します。
資金の全額を住宅の新築・取得・増改築に充てます。一部だけ充てた場合は充てた金額のみが対象です。
戸籍謄本（大村市役所）、登記簿謄本（法務局）、源泉徴収票、売買契約書の写し、省エネ証明書等を揃えます。
窓口持参・郵送・e-Taxが利用可能です。期限は絶対に守ること。1日でも遅れると適用不可になります。
非課税限度額以内の贈与でも、必ず申告書を提出してください。
申告してはじめて「非課税」が認められます。申告忘れ・期限遅れは追徴課税の対象になります。
どこに申告する？諫早税務署の場所・受付時間
| 住所 | 〒854-0071 長崎県諫早市永昌東町9-26 （JR諫早駅前・ニューウインドビル内） |
|---|---|
| 電話番号 | 0957-26-2148 |
| 受付時間 | 平日 9:00〜17:00（確定申告期間中は延長あり） |
| 申告期間 | 贈与を受けた年の翌年 2月1日〜3月15日 |
| 郵送・e-Tax | 窓口持参のほか、郵送またはe-Tax（電子申告）でも提出可能 |
| 公式ページ | 国税庁「諫早税務署」 |
⚠️ 「県税の窓口（県央振興局税務部）」とは別物です！
住宅取得資金贈与の申告は国税（贈与税）のため、申告先は諫早税務署です。
不動産取得税（県税）の申告先である「県央振興局税務部」とは別の窓口です。混同しないようにご注意ください。
細かい条件まとめ（住宅の要件）
住宅の床面積要件
| 原則 | 登記簿上の床面積が40㎡以上 240㎡以下であること ※マンションは専有面積（共用部分の按分面積を含む） |
|---|---|
| 40㎡以上50㎡未満の場合 | 受贈者の合計所得金額が1,000万円以下の場合のみ対象 |
| 床面積の半分以上 | 床面積の2分の1以上が受贈者自身の居住用であること |
中古住宅の追加条件
| 昭和57年以降に建築 | 特別な証明書なしで対象（新耐震基準適合と推定されるため） |
|---|---|
| 昭和57年より前に建築 |
以下のいずれかの書類が必要： ・耐震基準適合証明書（建築士が発行） ・既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の証明書 ・建設住宅性能評価書の写し（耐震等級1以上） |
増改築の場合の追加条件
| 工事費用 | 100万円以上（一定の工事に限る） |
|---|---|
| 証明書類 | 増改築等工事証明書（建築士・確認検査機関等が発行）が必要 |
| 自己居住 | 増改築後も受贈者が自ら居住する住宅であること |
※詳細・最新の条件は 国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（4508）」 でご確認ください。
よくある失敗・注意点
❌ やりがちな失敗
- 「税額ゼロだから申告しなかった」→ 適用されず追徴課税
- 「3月16日に申告した」→ 1日でも遅れると不可
- 「住宅ローンの返済に使った」→ ローン返済には充当不可
- 「妻の親からの援助を夫が申告した」→ 直系尊属でない場合は対象外
- 「新築マンションの完成が翌年12月を過ぎた」→ 居住期限を超えて適用不可
✅ 事前に確認すべきこと
- 購入する住宅が「省エネ等住宅」かどうか（上限額が変わる）
- 中古住宅の場合は築年数と耐震証明書の要否
- 贈与のタイミング（贈与日・引渡日・入居日の順番）
- 「小規模宅地等の特例」との併用可否（相続対策を考えている場合）
- 過去に同制度を利用していないかどうか
「小規模宅地等の特例」との関係に注意：
住宅取得資金贈与の特例を受けると、将来的に「家なき子」として小規模宅地等の特例を使えなくなる場合があります。相続税対策も視野に入れている場合は、事前に税理士への相談を強くおすすめします。
Q&A
Q. 贈与税がゼロになる場合でも申告は必要ですか？
はい、必要です。この制度は「期限内に申告して初めて非課税が認められる」ものです。申告しないと通常の贈与税が課税されます。翌年の2月1日〜3月15日の間に必ず申告してください。
（根拠：国税庁パンフレット）
Q. 非課税限度額を超えた分はどうなりますか？
超えた部分は通常の贈与税の計算に基づいて課税されます。ただし基礎控除110万円も適用できるため、超過額から110万円を差し引いた残りに税率をかけた額が税額になります。
詳細な税額は 国税庁「贈与税の税率（特例税率と一般税率）」 でご確認ください。
Q. 贈与者（親）がすでに亡くなっている場合でも使えますか？
使えません。この制度は、「贈与を受けた時点で贈与者が生存していること」が前提です。亡くなった後に受け取った財産は「相続」になるため、別の制度（相続税の計算）が適用されます。
Q. 現金手渡しでもいいですか？
制度上は可能ですが、税務署に贈与の事実を証明するために銀行振込での記録が残るほうが安全です。現金手渡しの場合は贈与契約書を作成しておくことを強くおすすめします。
Q. 諫早税務署への申告はe-Taxでもできますか？
はい、e-Taxでの電子申告も可能です。ただし添付書類の一部はデータ送信ではなく郵送が必要な場合があります。利用方法は 国税庁「令和7年分贈与税の申告のしかた」 でご確認ください。
Q. 省エネ等住宅かどうかはどうやって確認しますか？
省エネ等住宅（非課税限度額1,000万円）に該当するかどうかは、住宅省エネルギー性能証明書・建設住宅性能評価書・認定通知書などの証明書類で確認します。新築の場合は不動産会社・施工会社に「省エネ住宅の証明書はもらえますか？」と確認してください。
（根拠：国税庁パンフレット「表2 添付書類」）
「使わないともったいない制度ですが、”申告前提”を忘れずに」
大村市でお家を買うとき、親御さんから援助してもらうケースはとても多いです。この制度をうまく使えば最大1,110万円（省エネ住宅＋基礎控除）まで非課税で受け取れるので、活用しない手はありません。ただ現場を見ていると「ゼロ円だから申告しなかった」「期限を1日過ぎてしまった」というもったいないケースをよく耳にします。
「申告先は諫早税務署。県税の窓口とは別です」
贈与税は国税なので、申告先は諫早税務署（TEL：0957-26-2148）です。不動産取得税の申告先「県央振興局税務部」とは全然別の窓口です。よく混同されるので、行く前に「贈与税の申告がしたい」とはっきり伝えてください。
「省エネ住宅かどうかは早めに確認を」
非課税上限が1,000万円か500万円かは、購入する住宅が「省エネ等住宅」かどうかで決まります。不動産会社に「省エネ性能の証明書は出してもらえますか？」と早めに確認しておくだけで、後の書類準備がぐっと楽になります。新築なら施工会社に問い合わせてみてください。
「中古住宅で昭和57年以前の物件には注意」
昭和57年より前に建てられた中古住宅は、耐震基準適合証明書などがないとこの制度が使えない場合があります。証明書の取得には時間がかかるので、購入を決める前に不動産会社に確認しましょう。「あとから取ろうとしたら間に合わなかった」というケースもあるので要注意です。
「迷ったら諫早税務署に電話1本」
「自分のケースで使えるか」「必要書類は何か」で迷ったら、諫早税務署（TEL：0957-26-2148）に電話してみてください。「住宅取得資金の贈与の非課税を使いたいが、必要書類を教えてほしい」と伝えれば丁寧に説明してもらえます。電話受付は平日9:00〜17:00です。
※本記事の内容は国税庁・国土交通省の公開情報をもとに作成していますが、税制改正等により変更される場合があります。最新情報・正確な適用条件は必ず国税庁「住宅取得等資金の贈与税の非課税（4508）」または諫早税務署にご確認ください。
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